Em um projeto de renovação de edifício antigo ou de construção nova, a primeira questão em reunião raramente diz respeito ao estilo arquitetônico. Fala-se de orçamento, prazo, restrições do PLU.
A arquitetura muitas vezes fica em segundo plano, enquanto é precisamente ela que determina o valor percebido do imóvel na revenda ou locação. As tendências arquitetônicas atuais não são fruto de capricho estético: elas respondem a restrições regulatórias, expectativas de uso e critérios de valorização imobiliária mensuráveis.
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Reversibilidade dos edifícios: a restrição que muda a concepção arquitetônica
Quando se projeta um edifício de escritórios hoje, a questão da mudança de uso surge já no esboço. A lei Climat e Résilience de 2021 acelerou esse movimento na França, e os trabalhos preparatórios para as evoluções do Código da construção incentivam desde 2022 a consideração da reversibilidade nas licenças de construção.
Concretamente, isso significa tramas estruturais mais regulares, alturas de pé-direito suficientes para acomodar tanto habitação quanto uso terciário, e shafts técnicos superdimensionados. Um edifício projetado como reversível custa um pouco mais caro na construção, mas tranquiliza os investidores porque limita o risco de obsolescência.
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Para os projetos imobiliários residenciais, essa lógica se encontra em uma escala menor: paredes não estruturais, cômodos dimensionados sem atribuição rígida, acessos que permitem dividir ou fundir unidades. Essa abordagem arquitetônica transforma a flexibilidade em um argumento de venda concreto, não em uma simples promessa de marketing.
É possível descobrir a SIA Architecture online para medir como essa lógica de reversibilidade se aplica a diferentes tipos de projetos, do coletivo ao terciário reconvertido.
Arquitetura de baixo carbono e taxonomia europeia: o que pesa sobre o valor dos ativos
Os desenvolvedores e os fundos imobiliários não falam mais de desempenho energético como um bônus. A taxonomia europeia, detalhada pela Comissão em 2023-2024, impõe limites rigorosos para que uma atividade de construção ou renovação seja considerada “sustentável”. Os edifícios que não atendem a esses critérios correm o risco de perder atratividade junto aos investidores institucionais sujeitos à diretiva CSRD.
Para um arquiteto, isso se traduz em escolhas de design muito concretas:
- Priorizar materiais de origem biológica ou geológica (madeira, terra crua, cânhamo) cuja pegada de carbono ao longo do ciclo de vida é documentada e verificável
- Projetar a envoltória do edifício para atingir níveis de desempenho energético compatíveis com os limites da taxonomia, não apenas com a RE2020
- Integrar a circularidade dos materiais desde a fase de concepção, com montagens desmontáveis em vez de coladas ou seladas
- Documentar o balanço de carbono do projeto para alimentar o relatório extra-financeiro do proprietário do projeto
Esse quadro regulatório europeu muda a dinâmica da valorização imobiliária. Um edifício alinhado com a taxonomia verde se financia mais facilmente e atrai locatários dispostos a pagar um aluguel superior, porque também encontram um benefício para seu próprio relatório ESG.
Materiais e cadeias locais: um alavanca arquitetônica subestimada
A escolha do material não é apenas uma questão de balanço de carbono. No campo, observa-se que os projetos que mobilizam cadeias locais (pedra de pedreira regional, madeira de florestas geridas nas proximidades) se beneficiam de um ancoragem territorial que agrada às comunidades e aos compradores. Os retornos variam nesse ponto de acordo com os mercados, mas nas áreas onde o terreno é escasso, essa dimensão “circuito curto” se torna um verdadeiro diferenciador.
Concepção bioclimática e luz natural: o impacto direto no preço por metro quadrado
Verificamos isso em cada operação: uma habitação atravessada, orientada para captar a luz natural sem superaquecimento no verão, vende melhor do que uma unidade mal orientada no mesmo projeto. A concepção bioclimática não é uma tendência decorativa, é um parâmetro técnico que atua diretamente sobre o valor imobiliário.
Os princípios são conhecidos pelos arquitetos, mas ainda são pouco aplicados na promoção corrente: beirais solares dimensionados de acordo com a trajetória do sol, ventilação natural cruzada, inércia térmica de materiais pesados na fachada sul. Esses dispositivos reduzem a dependência de sistemas ativos de aquecimento e ar condicionado, o que diminui as despesas e aumenta a atratividade do imóvel.
Espaços externos e extensões habitáveis
Os varandas, loggias e terraços não são mais opções de conforto. Desde o período pós-Covid, um espaço externo privativo se tornou um critério de compra prioritário para a maioria dos compradores em coletivos. Os arquitetos que integram essas extensões desde a volumetria do edifício, em vez de como um acréscimo cosmético, obtêm fachadas mais coerentes e espaços realmente utilizáveis.
A profundidade mínima para que uma varanda seja funcional gira em torno de um metro e cinquenta. Abaixo disso, armazena-se uma bicicleta e um vaso de flores. Acima disso, instala-se uma mesa, e o imóvel ganha em valor percebido de maneira significativa.
Arquitetura de interiores e modularidade: o que os compradores realmente esperam
Os clientes particulares que compram na planta fazem cada vez mais uma pergunta precisa: é possível modificar a distribuição interna sem tocar na estrutura? A resposta depende diretamente da concepção arquitetônica inicial.
Os projetos mais valorizados preveem paredes removíveis ou reposicionáveis, blocos técnicos (cozinha, banheiro) agrupados em um núcleo central, e redes acessíveis sem demolição. Esse tipo de design de interiores modular atrai tanto os compradores de primeira viagem, que antecipam a evolução de suas famílias, quanto os investidores locatícios, que desejam adaptar o imóvel a diferentes perfis de locatários.
A arquitetura de interiores também influencia os acabamentos e as atmosferas. As tendências atuais privilegiam tons neutros, materiais brutos visíveis (concreto polido, madeira maciça, metal) e uma paleta restrita que envelhece melhor do que os efeitos da moda. Um interior sóbrio e bem projetado permanece atraente no mercado por anos, enquanto uma decoração muito datada perde valor rapidamente.
Os projetos imobiliários que se destacam no mercado atual compartilham uma característica comum: sua arquitetura responde a restrições reais (regulamentação, uso, revenda) em vez de efeitos de estilo. A reversibilidade, o baixo carbono, a concepção bioclimática e a modularidade interna não são opções a serem marcadas em um caderno de encargos. São os parâmetros que determinam, desde a licença de construção, se um imóvel se valorizará ou se depreciará nos anos que se seguem à sua entrega.