In un progetto di ristrutturazione di un edificio storico o di nuova costruzione, la prima domanda in riunione riguarda raramente lo stile architettonico. Si parla di budget, scadenze, vincoli del PLU.
L’architettura spesso passa in secondo piano, mentre è proprio essa a determinare il valore percepito dell’immobile alla rivendita o all’affitto. Le tendenze architettoniche attuali non sono frutto di capricci estetici: rispondono a vincoli normativi, aspettative d’uso e criteri di valorizzazione immobiliare misurabili.
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Reversibilità degli edifici: il vincolo che cambia la concezione architettonica
Quando si progetta un edificio per uffici oggi, la questione del cambiamento d’uso si pone fin dalla bozza. La legge Climat e Resilienza del 2021 ha accelerato questo movimento in Francia, e i lavori preparatori per le evoluzioni del Codice delle costruzioni incoraggiano dal 2022 la considerazione della reversibilità nei permessi di costruzione.
Concretamente, ciò significa trame strutturali più regolari, altezze sotto soffitto sufficienti per ospitare sia abitazioni che spazi terziari, e condotti tecnici sovradimensionati. Un edificio progettato come reversibile costa un po’ di più in fase di costruzione, ma rassicura gli investitori perché limita il rischio di obsolescenza.
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Per i progetti immobiliari residenziali, si ritrova questa logica su scala più piccola: pareti non portanti, stanze dimensionate senza assegnazione rigida, accessi che permettono di dividere o unire lotti. Questo approccio architettonico trasforma la flessibilità in un argomento di vendita concreto, non in una semplice promessa di marketing.
Si può scoprire SIA Architecture online per misurare come questa logica di reversibilità si applichi a diversi tipi di progetti, dal collettivo al terziario riconvertito.
Architettura a basse emissioni di carbonio e tassonomia europea: ciò che pesa sul valore degli attivi
I promotori e i fondi immobiliari non parlano più di prestazioni energetiche come di un bonus. La tassonomia europea, precisata dalla Commissione nel 2023-2024, impone soglie rigorose affinché un’attività di costruzione o ristrutturazione sia considerata “sostenibile”. Gli edifici che non soddisfano questi criteri rischiano di perdere attrattiva presso gli investitori istituzionali soggetti alla direttiva CSRD.
Per un architetto, ciò si traduce in scelte progettuali molto concrete:
- Privilegiare materiali biosourced o geosourced (legno, terra cruda, canapa) di cui l’impronta di carbonio sul ciclo di vita è documentata e verificabile
- Progettare l’involucro dell’edificio per raggiungere livelli di prestazione energetica compatibili con le soglie della tassonomia, non semplicemente con la RE2020
- Integrare la circularità dei materiali fin dalla fase di progettazione, con assemblaggi smontabili piuttosto che incollati o sigillati
- Documentare il bilancio di carbonio del progetto per alimentare il reporting extra-finanziario del committente
Questo quadro normativo europeo cambia le regole del gioco per la valorizzazione immobiliare. Un edificio allineato alla tassonomia verde si finanzia più facilmente e attira inquilini disposti a pagare un affitto superiore, perché vi trovano anche un vantaggio per il proprio reporting ESG.
Materiali e filiere locali: un leva architettonica sottovalutata
La scelta del materiale non è solo una questione di bilancio di carbonio. Sul campo, si osserva che i progetti che mobilitano filiere locali (pietra di cava regionale, legno di foreste gestite nelle vicinanze) beneficiano di un radicamento territoriale che piace alle comunità e agli acquirenti. I riscontri variano su questo punto a seconda dei mercati, ma nelle zone dove il terreno è teso, questa dimensione “circuito corto” diventa un vero differenziatore.
Progettazione bioclimatica e luce naturale: l’impatto diretto sul prezzo al metro quadro
Lo verifichiamo su ogni operazione: un’abitazione attraversante, orientata per catturare la luce naturale senza surriscaldamento estivo, si vende meglio di un lotto mal orientato nello stesso programma. La progettazione bioclimatica non è una tendenza decorativa, è un parametro tecnico che agisce direttamente sul valore immobiliare.
I principi sono noti agli architetti, ma ancora troppo poco applicati nella promozione corrente: cappelli solari dimensionati secondo il percorso del sole, ventilazione naturale attraversante, inerzia termica dei materiali pesanti in facciata sud. Questi dispositivi riducono la dipendenza dai sistemi attivi di riscaldamento e climatizzazione, il che diminuisce le spese e rafforza l’attrattiva dell’immobile.
Spazi esterni e prolungamenti abitabili
I balconi, le logge e le terrazze non sono più opzioni di comfort. Dalla fase post-Covid, uno spazio esterno privato è diventato un criterio d’acquisto prioritario per la maggior parte degli acquirenti in condominio. Gli architetti che integrano questi prolungamenti fin dalla volumetria dell’edificio, piuttosto che come aggiunta cosmetica, ottengono facciate più coerenti e spazi realmente utilizzabili.
La profondità minima affinché un balcone sia funzionale si aggira intorno a un metro e cinquanta. Sotto, si ripone una bicicletta e un vaso. Sopra, si installa un tavolo, e l’immobile guadagna in valore percepito in modo significativo.
Architettura d’interni e modularità: ciò che gli acquirenti si aspettano davvero
I clienti privati che acquistano su progetto pongono sempre più spesso una domanda precisa: si può modificare la distribuzione interna senza toccare la struttura? La risposta dipende direttamente dalla concezione architettonica iniziale.
I progetti più valorizzanti prevedono pareti removibili o riposizionabili, blocchi tecnici (cucina, bagno) raggruppati su un nucleo centrale, e reti accessibili senza demolizione. Questo tipo di design d’interni modulare attrae sia i primi acquirenti, che anticipano l’evoluzione della loro famiglia, sia gli investitori locativi, che vogliono poter adattare l’immobile a diversi profili di inquilini.
L’architettura d’interni gioca anche sulle finiture e sulle atmosfere. Le tendenze attuali privilegiano le tonalità neutre, i materiali grezzi visibili (cemento lucido, legno massiccio, metallo) e una palette ristretta che invecchia meglio degli effetti di moda. Un interno sobrio e ben progettato rimane attraente sul mercato per anni, mentre un allestimento troppo datato perde rapidamente valore.
I progetti immobiliari che performano sul mercato attuale condividono un tratto comune: la loro architettura risponde a vincoli reali (normativa, uso, rivendita) piuttosto che a effetti di stile. La reversibilità, il basso carbonio, la progettazione bioclimatica e la modularità interna non sono opzioni da spuntare in un capitolato. Sono i parametri che determinano, fin dal permesso di costruzione, se un immobile si valorizzerà o si deprezzerà negli anni successivi alla sua consegna.